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新築マンション価格動向(1都3県)、鑑定評価員のコメント(2013-11-26)

国土交通省が11月26日、全国主要都市の計150地区を対象に四半期ごとに実施している「主要都市の高度利用地地価動向報告(地価LOOKレポート)」を公表。
比較的バイアスのかかっていない、新築マンションの市況を知り得る数少ない情報。
1都3県の新築分譲マンションの価格動向を中心に、「鑑定評価員のコメント」を拾ってみた。
上昇

埼玉

  • さいたま市(新都心))【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区周辺のJR京浜東北線・埼京線沿線の分譲マンションは、都心へのアクセスに優れることから人気は高いが、その分供給量も多く、現在の需給状況は概ね均衡している。中古マンションで一部成約価格が上昇した事例が見られたが、新築のマンション分譲価格の明確な上昇傾向は見受けられず、マンション分譲価格は横ばいで推移している。



千葉

  • 千葉市(中央区/千葉港)【マンション分譲価格:下落(0%超3%未満)】
    • 内陸部では近年新築マンションの分譲が見られ、販売状況は概ね良好である。東日本大震災の影響が未だ残る当地区においては千葉市外からの需要は前期同様見込めない状況にあり、千葉市内の居住者の親族中心の需要が値頃感のある物件に集中している。売在庫は徐々に減少しているものの、未だ買手市場が継続しているため、総額が嵩むマンションを中心に値下げ圧力は強い。そのため、マンション分譲価格はやや下落傾向にある。


  • 千葉県(浦安市/新浦安)【マンション分譲価格:下落(0%超3%未満)】
    • 長期に亘って新築分譲マンションの供給がない中、中古マンション取引は概ね堅調に推移している。但し、東日本大震災前に見られた、5,000万円程度の総額の張る物件に需要がなく、3,000万円程度の物件が取引の中心である。なお、最近の景気回復期待から値上がりを狙って中古マンションを売り控えるオーナーが見られるが、売買価格の上昇圧力とまではなっていない。以上から、マンション分譲価格はやや下落傾向である。


  • 千葉県(柏市/柏の葉)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 好立地でブランドイメージを持つ駅前大規模マンションの需要は安定的であり、取引量も堅調に推移している。しかし、柏市及びその周辺市以外、特に東京都区部等からのファミリー層の需要は未だ少なく、需要の厚みに欠けることから価格上昇には至っておらず、マンション分譲価格は概ね横ばいで推移している。



東京

  • 千代田区(番町)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区では新築マンションの供給が続いているが、当期においては、立地面での稀少性はあるものの、周辺相場に比べて高い価格水準で売り出された物件が完売していることや販売開始した物件における契約率が100%であったことが確認されており、新築分譲マンションに対する需要は強まっている。以上より、マンション分譲価格は当期やや上昇している。


  • 中央区(佃・月島)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 新築マンションの分譲価格は概ね横ばいで推移している。都心部への良好なアクセス性等の立地の優位性からマンションに対する潜在需要は底堅く、また、オリンピック招致の決定以降、分譲価格の上昇期待が認められる。当地区周辺における分譲マンションの新規供給が今後も多数予定されているが、周辺部のマンションの分譲価格に先高感があり、上昇気運が顕在化してきているものの過熱感はない。消費増税の影響については、駆け込み需要等の影響は不透明である。高額物件は金融マーケットの動きと相関が認められる。


  • 港区(南青山)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区及びその周辺は、3A(青山、赤坂、麻布)の一角をなす分譲マンションの人気エリアであり、新規供給も活発に行われている。主たる需要者は企業経営者や弁護士・医師等の富裕層である。当期は、中古物件の在庫調整が進んだことから取引自体は少ないものの、相対的に需要は力強さを増している。周辺地区で当期に販売された物件を見ても、高額にも拘わらず販売は好調であり、マンション分譲価格は引き続きやや上昇している。


  • 港区(高輪)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 東京メトロ南北線沿線では、大手・中堅デベロッパーによりマンション供給が続いており、当期隣接地区で分譲を開始した大規模タワーマンションが好調であるなど引き続き堅調で、マンション分譲価格は横ばいである。中古分譲マンションは、売主と買主の目線が合わずに成約件数が減少傾向にあるが、価格は横ばいである。


  • 港区(芝浦)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区の超高層中古マンションについては、地価上昇等の影響を受けて売り手が将来の価格上昇等を見込んで物件供給を踏みとどまる等、供給量は前期と比較して減少しており、取引件数もやや減少傾向にある。当地区におけるマンション分譲価格については、供給を上回る需要が存在することから、高額帯についても成約があり、マンション分譲価格については当期もやや上昇している。


  • 渋谷区(代官山)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 中古マンションに対する需要が引き続き強く、高額帯マンションに対する買受需要も目立つようになった。在庫は新築、中古共に引き続き減少傾向にある。新築の供給が少ないため常に新築マンションに対する一定の需要は存在するが、目立った価格上昇の傾向は捉えられず、マンション分譲価格は横ばいである。


  • 文京区(小石川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 旧来からの優良住宅地である当地区では、素地の供給が少ないため供給数自体は多くないものの、大手マンションデベロッパーが比較的グレードの高いマンションを供給しており、分譲価格は高水準で推移している。特に学校区の優れるエリアの需要は強く、当期に地区内で販売された分譲マンションを見ると、強気の価格設定にも拘わらず売れ行きは好調であることから、マンション分譲価格は当期やや上昇に転じている。


  • 品川区(品川)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 金利の先高感や景気回復への期待を背景として、エンドユーザーの住宅取得意欲は強く、新築マンションの問い合わせは増加している。中古マンションについても高額物件を中心に売れ行きは改善傾向にある。周辺地区で供給された新築の高額物件を見ても、やや高額であるものの売れ行きは好調であるとともに、東日本大震災の影響が薄れて湾岸部の人気が回復していることから、当地区のマンション分譲価格は当期やや上昇に転じている。


  • 江東区(豊洲)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 当地区の新築分譲マンションの売行きは引続き好調であるが、地区内及び周辺における超高層マンションの建築も相次いでおり、今後も大量供給が見込まれることから、販売価格の目立った上昇は確認されていない。一方、中古のタワーマンション価格は相次ぐ新築マンションの供給の影響を受けて、下落が続いていたが、価格調整が行われたこと及び当地区への需要が本格的に回復したことから、価格の上昇が見られた。したがって、マンション分譲価格は前期と同様にやや上昇している。


  • 世田谷区(二子玉川)【マンション分譲価格:上昇(0%超3%未満)】
    • 玉川3丁目において老朽マンションの建替えに伴う新規供給(平成27年4月竣工予定)の計画があり、着工が開始された。従前所有者がいるため、販売用住戸の戸数は多くはないが、二子玉川駅からの接近性も良好で、販売されれば非常に高値設定が見込まれる。当期も新築分譲マンションの供給はないが、住宅ローン金利の上昇や平成26年4月以降の消費増税、建築費の高騰に伴い今後供給されるマンションの値上がりを見越し、一定の実需層に係る取引件数、引き合いは同程度を維持している。中古マンションについては、供給は限られているが、売れ筋の価格帯はやや上昇傾向にあり、新築・中古ともマンション分譲価格は総じてやや上昇している。


  • 武蔵野市(吉祥寺)【マンション分譲価格:横ばい】
    • JR吉祥寺駅周辺地域におけるマンションは新築及び中古ともに需要の底堅さが窺えるが、立地面で劣る物件は完売までにやや時間を要する状況に変わりはない。富裕層の買需要も強く、前期以前に比べ高額優良物件の取引が成約するようになっており、分譲価格には上昇機運が見られるが、需要の中心は一定の相場内で形成されていることから、総じてマンション分譲価格は前期から横ばいである。


  • 立川市(立川)【マンション分譲価格:横ばい】
    • JR立川駅の周辺には現在4棟の中小規模のマンションが建築工事中であるが、立川通り沿いでJR立川駅まで徒歩8分程度の中規模マンション(総戸数100戸)は、当初計画通りに平成26年春の竣工時期までには完売予定と見込まれる。JR立川駅までの徒歩圏内には完成済みのマンションを含め数棟の新規分譲マンションが供給されているが、利便性の良い中規模マンションについては、市内の需要者を中心に販売状況は良好に推移しており、総じて当地区においてはマンション分譲価格は前期と同様に横ばいである。



神奈川

  • 横浜市(都筑区/筑区センター南)【マンション分譲価格:横ばい】
    • 当地区は従来から子育て世代を中心に人気の高いエリアであり、分譲価格も安定的に推移している。最近の傾向としては、分譲面積をやや小さめにして、販売総額を抑えて単価を維持する販売努力も見られる。需要と供給のバランスも保たれており、マンション分譲価格は前期に引き続き横ばい傾向である。


  • 横浜市(青葉区/美しが丘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • たまプラーザ駅徒歩7分の美しが丘5丁目で7月から第1期の販売が始まった分譲マンションの平均単価は260万円/坪台である。同駅至近で電鉄会社が完売した定期借地権付マンションの平均単価が約250万円/坪であったが、土地が所有権である場合には300万円/坪超と換算され、駅近物件の価格としてはこれまでの価格水準と概ね同じである。また、青葉区内で分譲中のマンションの価格水準にも大きな変動は見られないため、マンション分譲価格は横ばいである。


  • 川崎市(中原区/元住吉)【マンション分譲価格:横ばい)】
    • 当地区の分譲マンション市場は、概ね最寄り駅から徒歩10分圏内の物件が需給の中心となるが、圏外縁部かつ住環境の優位性にやや乏しい幹線道路沿いの最寄り駅から徒歩10分程度の立地で5,000万円程度で完売していること等を考慮すれば、当地区の需要が堅調であることが窺える。なお、東京都内との比較においては販売価格に割安感が認められるが、神奈川県内においては価格水準が十分に高位に位置することから、分譲価格の引き上げは困難であるため、総じてマンション分譲価格は横ばい傾向で推移している。


  • 川崎市(麻生区/新百合ヶ丘)【マンション分譲価格:横ばい】
    • デベロッパーへのヒアリングによれば、当地区の分譲マンションの価格水準については、前期同様駅徒歩5分以内の駅近接エリアで250万円/坪、徒歩10分圏内で200万円/坪程度が価格設定の上限となっており、変化はない。発売物件の所在は隣接駅圏が多いため、地域性及び個別性による分譲単価及び総額の差異が大きいものの、当地区におけるマンション分譲価格は総じて横ばいである。





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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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