不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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「期」と「次」の組み合せに戦略はあるのか

大手デベロッパーが供給するバス8分+徒歩1分の大規模マンション。

【第5期2次予告広告】東京駅直通16分(快速利用)、駅バス8分+徒歩1分。総戸数550戸、5棟(14階建×2棟+11階建×3棟)。販売戸数/未定、3LDK(95.57m2)〜4LDK(107.07m2)。予定販売価格5,200万円台〜5,300万円台。平成23年1月竣工済み(本チラシ掲載日の1カ月前)。

  • ※09年10月3日(土)・11月1日(日)、10年1月3日(日)・2月5日(金)・2月28日(日)・4月16日(金)・5月23日(日)・7月18日(日)・8月8日(日)・8月15日(日)・9月19日(日)・11月6日(土)・12月11日(土)の物件と同じ。



B4判チラシのオモテ面のキャッチコピー。

  • 東京駅から16分、平均100m2超の住まい、
  • いよいよ最終章。



「いよいよ最終章」というからには、完売が近付いたということなのか?
物チラシ裏面の「物件概要」に目を凝らすと、この予告広告は「第5期2次」であることが分かる。
「第5期2次」といっても、「期」と「次」がどのように重ねられてきたのかは開示されていない。


『マンション・チラシの定点観測データベース』によれば、これまでの「本広告」による期分け販売の履歴は以下の通りだ。

  • 第1期
    • 1次:2010年4月6日(発売戸数188戸)
  • 第2期
    • 1次:2010年6月11日(発売戸数82戸)
    • 2次:2010年7月18日(発売戸数35戸)
    • 3次:2010年8月15日(発売戸数20戸)
  • 第3期
    • 1次:2010年9月19日(発売戸数55戸)
    • 2次:2010年10月19日(発売戸数60戸)
  • 第4期
    • 1次:2010年11月13日(発売戸数35戸)
    • 2次:2010年12月21日(発売戸数25戸)
  • 第5期
    • 1次:2011年1月23日(発売戸数20戸)
    • (2次予告広告:2011年2月中旬(発売戸数?戸))

これまでの発売戸数の推移を見える化(グラフ化)してみると――
総戸数550戸の発売戸数の推移
第2期(6月)以降、毎月コツコツと「期」「次」を重ねていることが分かる。
第1期から第5期までの累計発売戸数は520戸。
よって、まだ発売していない戸数は30戸(=総戸数550戸−520戸)。
ということで、最終章(第5期2次)の発売戸数「未定」とあるのは、30戸であることが予想される。


この物件の期分けの回数は、最終章(=第5期2次)を含めると、全部で10回。
もし「次」を使わなかったならば、最終期(=第5期2次)は「第10期」となっていたところだ。
「第10期」では、いかにも売れていない印象を与えてしまうだろう。
ところが「期」と「次」を組み合わせることで、「第5期2次」という、なんだかよく分からない曖昧な情報となってしまうのだ。


では、この物件チラシで用いられた「期」と「次」を組み合せに、何らかの販売戦略はあるのか?
総戸数550戸の期分け状況をグラフ化してみた。
総戸数550戸の期分け状況
「第2期3次」の発売戸数の落ち込みを回復すべく、「3期」に衣替えしたようにも見えるのだが――
その後は、「3期2次」から「4期」へ、「4期2次」から「5期へ」そのたびに衣替えしても、特に発売戸数の回復は見られない。
行き当たりばったりで、「期」と「次」の組み合せに、特に販売戦略があるようには思えない。
なんだか、どこかの国の内閣改造と支持率のような話になってきた・・・・・・。


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