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みずほ信託銀行 不動産企画部が発行している「不動産トピックス」。
今月のトッピクスは、次の2つ。
- トピックス1：首都圏中古マンションの市場特性と流通活性化施策
- トピックス2：2009年首都圏分譲マンション市場の動向
「首都圏の中古マンションのストックは急増」だとか、「新規供給は4万戸を下回り、市場規模はピーク時の38％」とかいう解説は特に目新しい内容ではないのだが――。
「一次取得者向けの4,000万円未満の住戸が減少続ける」という記事と共に描かれたグラフはとても興味深い（右上グラフ ※不動産経済研究所データをもとに筆者作成）。
各価格帯ともに2005年以降大幅に減少していますが、4,000万円未満の価格帯のシェアが縮小しているのが目立ちます。
この価格帯は経営破綻した新興・専業ディベロッパーが得意とした価格帯です。
昨今の市場規模の縮小は、一次取得者向けの4,000万円未満の住戸が激減したことが主な要因と考えられます。
新築マンション市場の縮小原因は、＜新興・専業ディベロッパーの破たん＞ ⇒ ＜一次取得者向けの4,000万円未満の住戸が激減＞、というのがこのトピックスの説明だ。
一方、首都圏の中古マンションの成約戸数の増加要因については、次のように解説されている。
2008年から2009年にかけての中古マンション成約戸数の大幅増（8.5％）は、新築の購入が難しい需要層の受け皿となったことが大きな要因と考えられます。
そのほかでは、ディベロッパーの経営破綻や資金調達難に伴い、一次取得者層向けで比較的低価格の新築マンション供給が滞るなど、新築の選択肢が減少し、需要層が中古マンションに流れたことなども要因として挙げられます。
では、今後は新築マンション市場に希望がないのかといえば、次のようにキチンとフォローされている。
中古マンションの成約戸数は当面、増加する可能性がありますが、新築価格の大幅な低下、あるいは、景気が回復、所得が下げ止まり上昇に転じた場合などには、新築マンションの盛り返し、中古マンションの頭打・減退も考えられます。
ただし国内他地域では世帯数が減少に転じるなか、首都圏では今後10年以上、世帯数の増加が見込まれており、住宅市場が成長する潜在性はより高いと考えられ（以下省略）。
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