【予告広告】後楽園駅直通14分、駅徒歩20分。総戸数250戸、15階建。販売戸数／未定、2LDK（77.28m2）〜5LDK（117.20m2）。予定販売価格3,100万円台〜5,500万円台、最多価格帯4,400万円台。平成23年2月下旬竣工（本チラシ掲載日の1年1カ月後）。
UR都市機構のニュータウンエリアに建つ、駅から遠い大規模マンション。
B3判のチラシのオモテ面に記された予定販売価格。
- 3ＬＤＫ 85ｍ2台 3,100万円台より
- 4ＬＤＫ 98ｍ2台 3,500万円台より
- 5ＬＤＫ 103ｍ2台 3,600万円台より
単純に坪単価に換算すると――
3ＬＤＫは、120万円台／坪（＝3,100万円台÷85ｍ2台×3.3）
4ＬＤＫは、118万円台／坪（＝3,500万円台÷98ｍ2台×3.3）
5ＬＤＫは、115万円台／坪（＝3,600万円台÷103ｍ2台×3.3）
この物件が建つ区の過去３年間の新築マンションの平均坪単価は、平成20年4月の208万円をピークに下落傾向にあり、今年の11月時点で158万円となっている（Yahoo!不動産データより）。
この物件が「東京駅10ｋｍ圏」にしては結構安いのは、なぜ？
チラシ裏面の「物件概要」に目を凝らすと、総戸数に対して「専有面積／77.28m2〜117.20m2」「予定販売価格3,100万円台〜5,500万円台」と表示されている。
坪単価に換算すると、132万円（＝3,100万円÷77.28m2×3.3）と155万円（＝5,500万円÷117.20m2×3.3）。
チラシオモテ面の“販促表示価格”の120万円（3ＬＤＫ）、118万円（4ＬＤＫ）、115万円（5ＬＤＫ）よりも高いが、同区平均の158万円よりは安い。
「物件概要」には、「建築確認番号／第H20普及協会○○○○○号（平成20年9月30日付）」と表示されている。
1年3カ月前余り前に建築確認が下りた物件だから、リーマンショック以後に土地を取得した“逆新価格（ユニクロ）”物件というわけではない。
この安さは駅徒歩20分という交通利便性の悪さが原因ではないのか？
念のため、同じ駅を利用する他の新築物件の坪単価と比較してみた（データ出所：SUUMO）。
たしかに駅徒歩時間が長くなるほど、坪単価が低下する様子がよく分かる（右上グラフ）。
やはり、格安物件に福はないようだ。
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