不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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「納得価格」といえるのか?

新築マンション単価推移(△△区)


本日、マンション広告2枚。

【第1期1次予告広告】秋葉原駅直通12分、駅徒歩15分。総戸数567戸、14階建。販売戸数未定、2LDK(55.03m2)〜4LDK(86.31m2)。予定販売価格2,790万円〜4,980万円、予定最多価格帯3,400万円台。平成22年1月下旬竣工(本チラシ掲載日の8カ月後)。

  • ※3月22日(日)の物件と同じ。

物流センター跡地に建つ中層の大規模マンション。


在庫処理に苦戦しているデベロッパーが多い中で、総戸数567戸の大規模マンションの予告広告。
前回(3月22日)のチラシでは「販売開始予定時期/平成21年7月下旬」となっていたのだが、本日のチラシでは「販売開始予定時期/平成21年9月下旬」となっている。
早くも発売予定を2カ月先送り。
しかも「第1期」と表示せずに、わざわざ「第1期1次」と、今から「次」を重ねることを宣言している。


チラシのオモテ面には、「納得価格」という大きなキャッチコピーと共に次のように価格が示されている。

  • 第1期1次予定最多価格帯
    • 2LDK [55.03m2]
    • 2,800万円台(2戸)
  • 第1期1次予定最多価格帯
    • 3LDK [66.69m2〜70.21m2]
    • 3,400万円台(6戸)
  • 第1期1次予定最多価格帯
    • 4LDK [81.44m2〜83.22m2]
    • 4,300万円台(4戸)

これらのどこが「納得価格」なのか?
「物件概要」に記された「予定販売価格2,790万円〜4,980万円」を、「2LDK(55.03m2)〜4LDK(86.31m2)」の専有面積で割ってみると、m2当たりの単価は50.7〜57.7万円/m2。
Yahoo!不動産」に掲載されている過去5年間(2004年11月〜2008年11月)と直近3カ月(2008年12月〜2009年3月)のデータをもとに、本物件の建つ地域(東京都△△区)の「平均坪単価」を「平均m2単価」に換算し、グラフ化してみた(右上グラフ参照)。
この物件の単価は、区の平均単価よりも1〜2割低いことが分かる。


ただ、この物件は駅徒歩15分。
チラシには「居住者専用 無料シャトルバス運行 予定」となっているので、立地の不便さを勘案すると、たとえ単価1〜2割低くても「納得価格」といえるかどうか・・・・・・。


ちなみに、この「居住者専用 無料シャトルバス」は決して「無料」ではない。
「※シャトルバスの費用は管理費に含まれます」とゴマ粒サイズの文字で注釈されている。

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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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