不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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「期」数は、ババをつかまないための判断指標

2カ月前に竣工した河川沿いに建つ、5棟からなる大規模マンション。

秋葉原駅直通13分、駅徒歩11分。総戸数700戸(A棟161戸、B棟151戸、C棟152棟、D棟153戸、E棟83戸)、17階建。平成21年2月13日竣工済み(本チラシ掲載日の2カ月前)。

  • レジデンスステージ(第6期)予告広告】予定販売戸数5戸、3LDK(75.40m2)〜4LDK(86.94m2)。予定販売価格3,600万円台〜4,500万円台。
  • 【先着順受付住戸】販売戸数12戸、3LDK(75.40m2)〜4LDK(102.83m2)。販売価格4,210万円〜5,830万円、最多価格帯4,500万円台。
  • ※07年7月8日(日)・10月12日(金)・11月16日(金)・12月14日(金)、08年10月24日(金)・11月15日(土)、09年3月13日(金)の物件と同じ。



本日の予告広告。「期」を重ねること、遂に「第6期」。
マンション全体の住戸を小分けし、時期を変えて販売する「期分け」とは、人気住戸を均等化し、売れ残りを防ぐための手段。
「期」にしても「次」にしても、数が増えるほど売れ行き不振のバロメーターと考えてよし。


この物件の「第5期2次」までの販売履歴は、すでに「3月13日(金) 期が重なるにつれ販売単価が下落」に記したが、『マンション・チラシの定点観測データベース』を持たない一般の人には知り得ないことだ。



乗用車や家電製品といった大量生産品は、出荷台数や売れ筋ランキングなどの情報が開示されている場合が多い。


マンションは、一品ごとの生産であることに加え、地域限定でかつ高額であることが乗用車や家電製品との大きな違いだ。
では、マンションのように、「一品生産」「地域限定」「高額」といったモノは、他にあるのか?


マンションをモノと捉えていると、なかなか類似の業態が思い当たらないのだが――。
マンションをモノとして購入するという捉え方ではなく、“生活空間というサービス”を購入すると捉えると次のような連想が働く。

  • 東京ディズニーランドのような「人気スポット」では、“非日常的な体験というサービス”を購入している。
  • ホテルや旅館などの「宿泊施設」では“くつろげる空間というサービス”を購入している。
  • 「進学塾や高校」では、“教育というサービス”を購入している。



「人気スポット」「宿泊施設」「進学塾や高校」が提供する“サービス”の良し悪しは、実際に利用した人の口コミ情報が重要な判断材料になり得る点がマンションの場合と異なる(新築マンションの場合、竣工前の利用者の口コミ情報は存在しない)。
また、「人気スポット」であれば入場者数、進学塾であれば合格実績、高校であれば偏差値といった定量的な指標が開示されている。


マンションはといえば、“サービス”良し悪しを判断できるような定量的な指標として「住宅性能表示」や「東京都マンション環境性能表示」などはあるが、売れ筋であるか否かまでは分からない。
期ごとの販売戸数の履歴が開示されるようになれば、その物件の売れ行きを類推することが可能になる。
ただ、期ごとの販売戸数の履歴によって、人気物件であることが分かっても、後から購入することはできない。
だから、期ごとの販売戸数の履歴を知ることは、ババ(売行き不振物件)をつかまないための便法だ。

(本日、マンション広告6枚)

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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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