不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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落ち着きのない物件

爆音施設と道路一つ挟んで建つ大規模マンション。

【第2期本広告】東京駅直通24分(快速利用)、駅徒歩8分。総戸数684戸、22階建。販売戸数101戸、3LDK(70.78m2)〜4LDK(115.07m2)。販売価格2,998万円〜7,668万円、最多価格帯4,200万円台。平成20年2月15日竣工済み(本チラシ掲載日の2カ月前)。

  • 2月15日(金)の物件と同じ。

売主が外資系の超大規模マンションの第2期の本広告。
と思って、よく見たら、いつの間にか設計・施工を担当していた新興デベロッパーが売主に名を連ねている!
「マンション・チラシの定点観測データーベース」を使って、これまでのチラシ履歴を調べてみたら、興味深い事実が……。

  • 2月15日のチラシ:第1期<予告広告>販売戸数137戸
    • 販売予定時期/平成20年3月中旬

3月中旬に137戸を販売する予定となっていたのに――。

  • 3月7日のチラシ:第1期<本広告>販売戸数53戸
    • 【変更とお詫び】2月15日(金)、22日(金)、29日(金)の新聞折込チラシの内容より以下の項目が変更となりましたので、訂正してお詫び申し上げます。
      • 販売戸数/(変更前)137戸 →(変更後)53戸
      • (中略)
      • 販売予定時期(変更前)3月中旬 →(変更後)3月9日(日)より登録開始

3月中旬から第1期として137戸を販売するといっていたのに、販売時期を3月9日に前倒しし、販売戸数を53戸に下方修正しているのだ(丁寧なお詫びを掲載している点においては好感が持てる)。
さらに――。

  • 3月21日のチラシ:第1期2次<本広告>販売戸数91戸
    • 平成20年3月より○○特定目的会社と株式会社△△(=新興デベロッパー)が売主として加わりました。

http://d.hatena.ne.jp/images/diary/f/flats/2008-04-28.jpg

なぜ、株式会社△△(=新興デベロッパー)が売主として加わったのか?
株式会社△△(=新興デベロッパー)が2月15日に公表した「第3四半期決算説明資料」によれば、本物件については、次のように記載されていた。

  • 第4四半期に共同事業化に伴う持分売却を計上予定。
  • 販売リスクを抑え、予定利益を確保。

つまり2月15日(2カ月前)には、販売リスク(=売れ残りリスク)を抑え、予定利益を確保するために、本物件を外資に売却する予定であったことが分かる。
一方、4月4日のIR情報「通期業績予想の修正および特別損失の発生ならびに期末配当予想修正に関するお知らせ」では、次のような報告がなされている。

サブプライムローン問題に端を発した世界的な信用収縮は、年明けより金融機関の不動産融資案件への審査を一層厳格化させ、不動産取引全体の停滞に大きく影響を及ぼしました。
このような環境下、当社においても、物件の売却予定先に資金が付かない事態等に見舞われ、第4四半期に集中していた物件の売却が当初想定どおりに進捗せず、業績予想を下回る見込みとなりました。

サブプライムローンの影響なのか、あるいは、外資の信用補完のために、株式会社△△(=新興デベロッパー)が、再び売主に名を連ねることになったのか、真偽のほどは定かではないが――。
いずれにせよ、売主が出たり入ったり、販売戸数の公表時期や戸数が変わったり、落ち着きのない物件である。

(本日、マンション広告1枚)

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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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