不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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安い物件に飛びつく前に

首都圏のマンション価格の動向

日曜日、マンション広告1枚。

  • 8月21日(日)の物件と同じ。

大手町駅直通36分(快速利用)、駅徒歩13分。総戸数170戸、12階建。販売戸数未定、3LDK(71.25m2)〜4LDK(90.03m2)。販売価格未定、予定最低価格2,100万円台、予定最高価格3,200万円台、予定最多価格帯2,400万円台。平成18年9月下旬竣工(本チラシ掲載日の2カ月後)。

駅徒歩13分、大手町駅直通36分、都心まで若干遠めの大規模マンション。

  • F2タイプ 3LDK 80.41m2 2,300万円台〜2,600万円台
  • Lgタイプ 4LDK 85.39m2 2,800万円台
  • Nタイプ 4LDK 90.03m2 2,700万円台〜3,200万円台

3つの間取り図の下に掲載された分譲予定価格は、かなり安い。
都心への交通利便性は、それほど悪くないのに、なぜこれほどまでに安いのか?
目を皿のようにして広告を見ても、その理由はわからない。いいことしか書かれていない。
そこで、本物件のホームページを確認してみたところ―。
安い理由のいくつかを発見!

コンクリートスラブと仕上げ材の間に、空気層を設けた二重壁・二重天井構造を採用。
スラブに直接クロスを貼り付ける仕様と異なり、配管・配線の打込みを減らしメンテナンス性・リフォーム性を高めています。

一見よさそうに見えるのだが、グレードは高くない(どちらかといえば低い!)。
二重天井構造ではあるが、二重床構造ではないからだ。
床コンクリートにフローリング直張りだから、クッション材付きとはいえ遮音性能に疑問が残るし、将来、リフォームの際の床下配管変更に係る自由度も低い。
また、空気層を設けた二重壁工法は、高いコンクリート打設精度を前提としない、安易な工法だ。
高い施工精度を要しないから、施工スピードは速いが、将来、隣接住戸との騒音トラブルが懸念される。


さて、本物件の価格はどれくらい安いのか?
不動産経済研究所が7月13日に公表した「2006年首都圏マンション市場動向(上半期)」に掲載されている数値から、首都圏のマンション価格の動向をグラフ化してみた。
2006年上期(1月〜6月)の都区部のm2あたりの単価は、70.9万円/m2。
本物件のある千葉県内の同時期の単価でも、55.0万円/m2。
本物件の単価29万円/m2〜36万円/m2がいかに安い価格であるのかよくわかるだろう。
安い物件に飛びつく前に、その理由をよく確認して、納得ずくで契約することが大切だ。


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