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不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

首都圏を中心に、マンション選び(購入・賃貸)のためのお役立ち情報を発信しているブログメディア

超高層マンションの方位別・階数別のm2あたりの分譲価格の傾向

http://d.hatena.ne.jp/images/diary/f/flats/2005-06-03.jpg

東京駅直通8分、駅徒歩8分。総戸数869戸、47階建。販売戸数未定、1LDK(42.79m2)〜4LDK(171.54m2)。販売価格2,000万円台〜1億8,000万円台。平成19年11月下旬竣工(本チラシ掲載日の2年6カ月後)。

  • 3月8日(火)の物件と同じ。
  • ゆとりある住空間。約42.79m2から約171.54m2まで、130タイプを超えるプランニング

チラシに掲載されている9種類の間取り図は、2LDK(63.97m2)[3階〜23階]から2LDK(110.93m2)[40階〜44階]と、たしかにバリエーションに富んでいる。
なぜ、超高層マンションは、低・中層マンションと比べて、間取りのタイプが豊富なのか?
超高層マンションは、構造上躯体の重量を軽くする必要があることから、戸境壁(=住戸間の壁)は、耐力壁の役割を有しない軽量なものが採用されている。耐力壁でない戸境壁はレイアウトに自由度を持たせることが可能なので、プランニングにバリエーションをもたせることができるのだ。

  • 予定販売価格帯/2,800万円台〜1億8,500万円台

「首都圏最大戸数・最高層タワー」ともなると、分譲価格に7倍近い格差が生じるものなのか―。
タワーの平面は「トライアングル・フォルム」なので、住戸の位置によって、眺望も日照条件も大きく異なる。
住戸の位置の違いにより、資産価値がどの程度違ってくるのか。分譲価格と階数・方位との関係を分析してみた。
本物件のホームページに掲載されている27種類の間取り図と予定販売価格から、住戸の方位別・階数別にm2あたりの価格を計算し、グラフに整理した。
このグラフからわかることは次の2点である。

  1. 40階前後を境に、m2あたりの分譲価格が跳ね上がる傾向にある。
    • なぜ、デベロッパーは、40階前後を境に分譲価格を高く設定しているのか?
    • 近年、超高層マンションが増加しているとはいうものの、40階を超える物件は、まだそれほど多くない。40階以上の超高層住戸には、まだまだ希少性がある(=高値の設定が可能)というのがデベロッパーの判断なのだろう。
  2. 住戸の方位によって価格差がみられる。
    • m2あたりでみると、予想通り、南面住戸の価格が概ね高く、北面住戸は最安に設定されている。
    • 南東VS南西については、概ね南東向き住戸のほうが価格設定が高い(市場価値が高いとうデベロッパーの判断)という結果になっている。

グラフの右上に跳びぬけたポイントがある。47階(最上階)、107.8万円/m2という住戸だ。南面向き、専有面積171.54m2、1億8,500万円の億ション。庶民には関係ない世界だ。
ちなみに、この億ションは、2LDK(3LDKでも4LDKでもない!)。はたして、どのような人が住むのだろうか・・・・・・。

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2016年6月1日、このブログ開設から12周年を迎えました (^_^)/
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