不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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駅バス10分の物件は確かに安い!

flats2005-04-28


木曜日(ゴールデンウィーク前日)、マンション・チラシ8枚。

大手町駅直通28分、駅バス10分+徒歩1分。総戸数283戸、14階建。販売戸数20戸、3LDK(80.52m2)〜4LDK(102.20m2)。販売価格2,578万円〜3,738万円、最多価格帯2,700万円台。平成18年2月下旬竣工(本チラシ掲載日の10カ月後)。

  • この広さで この価格!

「不動産の表示に関する公正競争規約」第16条(特定用語の使用基準)(5)号によれば、「価格が著しく安いという印象を与える用語」として、「買得」「掘出」「土地値」「格安」「投売り」「破格」「特安」「激安」「バーゲンセール」「安値」等の表示を禁じている(ただし、客観的、具体的な事実に基づく場合であり、かつ、その事実を併せて表示する場合はこの限りでない)。
本チラシに記載されている「この広さで この価格!」という文言は、上記の禁止用語の例示には含まれてないが、条文の趣旨(価格が著しく安いという印象を与える用語の使用禁止)からいえば、使用してはいけない用語(表現)ではないだろうか。
それはさておき、本物件の安さについて、以下に考察してみよう。
チラシに掲載されている3つの間取りの分譲価格は、3LDK・80.52m2(2,618万円)、4LDK・90.00m2(2,878万円)、4LDK・97.11m2(3,568万円)となっている。
m2あたりに換算すると、それぞれ、32.5万円/m2、32.0万円/m2、36.74万円/m2だ。
4LDK・97.11m2の間取りだけが36.74万円/m2と高いのは、南向き住戸だからなのだろう(他のふたつはいずれも南東向き住戸)。
2005年4月14日に不動産経済研究所が発表した「首都圏のマンション市場動向(2005 年3 月度)」によれば、新築マンションのm2あたりの分譲価格は次のとおりとなっている。

  • 東京都区部 70.8万円/m2
  • 都下 47.4万円/m2
  • 神奈川県 48.0万円/m2
  • 埼玉県 41.8万円/m2
  • 千葉県 40.6万円/m2

本物件は、千葉県にあるとはいえ、大手町直通28分とだからそれほど都心から離れているわけではない。なのに、32万円/m2という価格は、千葉県の平均価格40.6万円/m2と比べてもかなり安い。
なぜか?
ホームページをで本物件の仕様を確認したが、床のフローリング(クッション材付き)が、遮音性能の低いコンクリート直張りとなっている(二重床となっていない)点を除けば、特に大きく劣っている部分はみられない。
床コンクリートの厚さは標準的な200〜220㎜だし、コンクリート自体も供用限界期間100年という耐久性の高い仕様を採用している。
マンション本体に大きな欠点がないとすれば、疑うべきは周辺環境ということになる。
でも、マンション周辺に、悪影響を及ぼしそうな鉄道や幹線道路はない。
ということは、真犯人は、駅までバス10分+徒歩1分という遠距離立地とうことになりそうだ。
そこで、リクルートの『住宅情報ナビ』( http://www.jj-navi.com/ )で、本物件の最寄り駅であるM駅周辺の新築マンションのm2あたり分譲価格と駅徒歩時間との関係を調べて(2005年4月29日検索)、グラフにしてみた。
同ナビに登録されたM駅周辺の新築マンションのデータは8件と少なかったが、駅から離れるほど分譲単価が下がる様子がとてもよくわかる。
駅バス10分の物件は確かに安い!

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