新宿駅直通22分（急行利用）、駅徒歩8分。総戸数76戸、10階建。販売戸数1戸、3LDK（73.04m2）。販売価格3,930万円。平成17年1月28日竣工済み（本チラシ掲載日の3カ月前）。
- キャンセル住戸が出ました
- 限定1戸キャンセル住戸発生！！
新年度に入って、「キャンセル住戸」のキャッチコピーが目立つ。
本日のチラシ5枚のうちの2枚がそうだ。
「キャンセル住戸」が発生するのは、次のようなケースが考えられる。
- ローンが成立せずに契約を解除するケース
- それまで住んでいたマンションが予定の期日までに売却できずに契約を解除するケース
- 売れ残り住戸をキャンセル住戸と偽って販売しているケース
本チラシのキャンセル物件は、10階建て中規模マンションの8階にある３LDK・73m2の東南角住戸。
キャンセル住戸の真偽を確かめるべく、電話取材した。
- 筆者「キャンセル住戸は、8階の1戸だけしかないのですか？」
- 男性販売員「今回は、そこしかご案内できません」
- 筆者「現在マンションの南側は駐車場となっていますが、マンションが建つ可能性はありませんか？」
- 男性販売員「今のところ、そのような予定はありません」
- 筆者「もし、駐車場にマンションが建った場合、何階くらいになりますか？」
- 男性販売員「５階以上のマンションが建つことはないので、ご案内している8階住戸なら大丈夫です」
- 筆者「なぜ、駐車場に5階以上のマンションが建たないのですか？」
- 男性販売員「容積率の関係で、5階以上のマンションが建つ可能性はありません」
- 筆者「では、マンションの東側にある工場がマンションに建て変わる可能性はありますか？」
- 男性販売員「（現在の工場がマンションに建て変わる）可能性としては、否定できません」
- 筆者「その場合、何階建てのマンションが建設可能ですか？」
- 男性販売員「ご案内している8階住戸の高さを超えるようなことは考えにくいです」
- 筆者「可能性として、最大で何階になるのでしょうか？」
- 男性販売員「出していない（＝計算していない）ので、わかりません」
- 筆者「駐車場は容積率の縛りがあるので最大でも5階までということでしたが、工場の場合も容積率から計算できないのですか？」
- 男性販売員「工場のほうは、出していない（＝計算していない）のでわかりません」
- 筆者「なぜ、工場のほうは、わからないのでしょうか？」
- 男性販売員「専門家が計算しないと、わからないんです」
- 筆者「そうですか。ところで8階以外にキャンセル住戸はないんですね？」
- 男性販売員「ありません」
どうやら「キャンセル住戸」が8階東南角の1戸しか残っていないことは確かなようだ。
でも、マンションの南側にある駐車場や東側にある工場に将来何階のマンションが建ち得るのか、男性販売員の歯切れがよくないのが気になった。
そこで、敷地条件から、本物件の隣接地の建築可能高さを確認しようと思ったら、なっ、なんとチラシには用途地域が明記されていない！
そういえば「不動産の表示に関する公正競争規約」には、用途地域の表示義務はなかった。
区のホームページで同敷地の条件を調べてみると、マンションの敷地、南側の駐車場、東側の工場敷地は、いずれも第二種中高層住居専用地域、建ぺい率60%・容積率200%であることがわかった。
ということは、駐車場はともかく、工場跡地であれば、敷地面積が800m2以上はありそうなので、日影規制をクリアできれば、8階建て16戸のペンシル型マンションの建設が可能ではないのだろうか−。
- 試算例（敷地面積800m2、ワンフロア2戸（200m2/階）のペンシル型マンション）
- 建ぺい率：200m2÷800m2＝25%＜60% ⇒OK！
- 容積率：200m2/階×8階÷800m2＝200%=<200% ⇒OK!
マンションに隣接している駐車場や工場がマンションに化けると、低層部の住戸ほど日照・通風・眺望が悪くなる。
どの程度の階のマンションが建ち得るのか、よく確認しょう。
（本日、マンション広告5枚）
