不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」

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売れ行きを推定する裏ワザ

木曜日、マンション・チラシ1枚。

  • 6月3日(木)、6月12日(土)、6月17日(木)、11月4日(木)、11月18日(木)の物件と同じ。

渋谷駅直通20分、駅徒歩13分。総戸数413戸、27階建。販売戸数13戸、1LDK+DEN(67.23m2)〜2LDK(80.14m2)。販売価格3,810万円〜4,790万円。平成18年2月中旬竣工(本チラシ掲載日の1年後)。

  • 特別住戸先着順受付開始

2cm角ほどの大きな黄色い漢字、11文字が連続で並んでいる。意味するところが不明だ。
「特別な住戸」を先着順で受付開始しましたという意味なのか、今回に限り抽選ではなく、「特別に先着順」で受付を開始しましたという意味なのか、どちらだろう?
また、「物件概要」には「販売戸数」は3戸とあるが、「融資対象戸数」は20戸とある。13戸と20戸では、数が合わない。ますます分からなくなってきた。
そこで電話取材してみた。

  • 筆者「チラシに『特別住戸先着順受付開始』とありますが、どういう意味ですか?」
  • 女性販売員「・・・・・・」
  • 筆者「『特別な住戸』を販売するということでしょうか?」
  • 女性販売員「『特別な住戸』を販売するということはありません」
  • 筆者「では、今回は『特別に先着順』で受け付けるということですか?」
  • 女性販売員「そうです」
  • 筆者「販売戸数が13戸となっているので、13戸を先着で受け付けるということですか?」
  • 女性販売員「そうです」
  • 筆者「販売戸数の13戸と融資対象戸数の20戸とは数字が合いませんが、なぜですか?」
  • 女性販売員「・・・・・・」
  • 筆者「総販売戸数413戸のうち、あと20戸しか残っていないというこなのでしょうか?」
  • 女性販売員「そうです」
  • 筆者「今回の先着準の枠は13戸で、その13戸を含めて、あと20戸しか残っていないということなのですね?」
  • 女性販売員「そうです」
  • 筆者「413戸のうち、あと20戸しか残っていないのですか・・・・・・」
  • 女性販売員「あと20戸です」

竣工まであと1年あるが、総販売戸数413戸のうち、残り20戸とはスゴイ売れ行きだ、と思って、念のために『マンション・チラシの定点観測データベース』でこれまでのチラシを調べてみた。

  • 2004年6月3日(木)予告広告:第1期/販売戸数106戸
  • 2004年6月4日(金)同上
  • 2004年6月12日(土)本広告:第1期/販売戸数106戸<融資対象戸数413戸>
  • 2004年6月18日(金)■本広告:第1期/販売戸数136戸(130戸に30戸追加)
  • 2004年6月25日(金)同上
  • 2004年7月2日(金)同上
  • 2004年7月23日(金)■本広告:先着順/販売戸数5戸(限定)<融資対象戸数5戸>
  • 2004年9月11日(土)予告広告:第1期2次/販売戸数 未定
  • 2004年9月16日(木)同上
  • 2004年10月8日(金)■本広告:第1期2次/販売戸数30戸<融資対象戸数30戸>
  • 2004年10月15日(金)同上
  • 2004年10月22日(金)同上
  • 2004年10月29日(金)予告広告:第2期/販売戸数 未定
  • 2004年11月4日(木)同上
  • 2004年11月13日(土)■本広告:第2期/販売戸数20戸<融資対象戸数20戸>
  • 2004年11月18日(木)同上
  • 2005年1月21日(金)■本広告:第3期/販売戸数 14戸<融資対象戸数20戸>
  • 2005年1月28日(金)同上
  • 2005年2月3日(木)■本広告:先着順/販売戸数13戸<融資対象戸数20戸>

この8ヵ月間に出された全19回のチラシから、第1期から第3期までの販売戸数と途中2回の先着順受付枠を合計すると、218戸になることがわかる。
本物件の総戸数が413戸だから、まだ195戸(=413戸−218戸)が売れていないことになる。女性販売員に電話で確認した残り20戸との違いはあまりにも大きい。大きすぎる!
また、販売戸数13戸と融資対象戸数20戸の数字不整合の理由は、融資対象戸数13戸とすべきところを、11月13日のチラシの20戸のまま修正漏れと理解するのが妥当ではないだろうか。
このように、過去のチラシを並べてみれば、ある程度の売れ行き具合は推定できる。
でも、『マンション・チラシの定点観測データベース』を持たない一般の方には、簡単にオススメできない裏ワザだ。

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2017年6月1日、このブログ開設から13周年を迎えました (^_^)/
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